18 mei Naar digitale algemene vergaderingen en mede-eigendom?

Naar digitale algemene vergaderingen in mede-eigendom? (publicatie in De Zondag, editie 17 mei 2020)

Zet de coronacrisis de deur open naar digitale algemene vergaderingen in mede-eigendom? Olivier Blockhuys, bestuurslid CIB Kamer Antwerpen, schetst de situatie vandaag en blikt vooruit naar morgen.

Tijdens de coronacrisis was en is de enige optie om alle algemene vergaderingen onmiddellijk uit te stellen. Een logische stap, teneinde fysieke samenkomsten te vermijden, niet in het minst omdat veel mede-eigenaars tot de risicogroepen behoren, en ter bescherming van de medewerkers van de kantoren. Maar, tegelijkertijd een stap waarvan de impact minder zwaar was geweest indien er een digitaal alternatief bestond.

Bijeenkomsten van de algemene vergadering kunnen heden (met of zonder corona) enkel in fysieke vorm. De Wet op de Mede-Eigendom voorziet daarop slechts één uitzondering: in geval van absolute éénparigheid kunnen de mede-eigenaars schriftelijk beslissingen nemen.

Deze vormvereiste is dermate streng dat in de praktijk nagenoeg geen enkele algemene vergadering schriftelijk kan doorgaan, ook niet in crisistijden. Élke mede-eigenaar dient immers zijn akkoord vooraf te bevestigen. Van zodra één iemand niet reageert, kan er schriftelijk niet rechtsgeldig beslist worden. Bovendien dient dan ook nog eens elk agendapunt unaniem te worden bekrachtigd.

Wat met vergaderingen via een livestream, of een videoconferentie? De wetgever is ook hier duidelijk: heden kan dit enkel als naderhand de genomen beslissingen worden herbevestigd via de schriftelijke procedure. Daar botst men dan wederom met de unanimiteitsvereiste. Een vergadering via livestream – zelfs waarop iedereen aanwezig is – wordt dus niet gelijkgeschakeld met een fysieke vergadering.

EEN ANDERE AANPAK

Een andere, digitale aanpak had dus de noodzaak helpen wegnemen aan maatregelen om de crisis te overbruggen. Nu moest de regering, in overleg met de sector, binnen enkele dagen een bijzonder machtenbesluit uitschrijven, zodat de vergaderingen rechtsgeldig uitgesteld konden worden en de syndici intussen het goed beheer konden blijven waarnemen.

De crisis heeft ons in dit verband geleerd dat het appartementsrecht wendbaarder moet worden om dergelijke situaties op te vangen. Bovendien moet ook het appartementsrecht mee kunnen evolueren met de tijdsgeest. Algemene vergaderingen worden vaak nog enkel ‘s avonds gehouden, op een vast tijdstip in het jaar. Digitale oplossingen bieden mogelijkheden om bv. nodeloze verplaatsingen te vermijden, en met meer flexibiliteit voor syndici en mede-eigenaars kan zelfs de terecht nagestreefde evenwichtige work-life balans voor alle partijen verbeterd worden.

CIB Vlaanderen heeft samen met een brede klankbordgroep van professionele syndici een visienota uitgeschreven: het kan anders. De coronacrisis moet zowel de sector als de wetgever doen zoeken naar oplossingen om vergaderen vanop afstand mogelijk te maken.

We ondervinden wel dat deze oefening niet zo evident is, gezien er niet enkel juridische bezwaren maar ook allerhande praktische bezwaren meespelen. De bedoeling is immers niet om het werk van de syndici te verzwaren en de toegang voor mede-eigenaars naar een algemene vergadering te bemoeilijken, maar integendeel om de syndici en de mede-eigenaars een valabel en werkbaar alternatief te geven voor de fysieke vergadering.

CONCLUSIE

Hoewel de digitale vergadering al jaren op de agenda staat van de sector, was de wetgever niet happig voor een wetswijziging van het appartementsrecht om vergaderen vanop afstand mogelijk te maken. De sector pleit evenwel voor alternatieve mogelijkheden in de toekomst.

Een meer eigentijdse organisatie verlaagt niet alleen de drempel om te participeren voor mede-eigenaars, maar maakt het systeem ook bestendig tegen crisissituaties.

(Met dank aan het Vlaams Studie- en Kenniscentrum Vastgoed en Wonen vzw)

Olivier Blockhuys,

Syndicus en Algemeen Directeur Solvio,

bestuurslid CIB Kamer Antwerpen

› De huidige crisis toont de nood aan digitale vergaderingen aan. (beeld: solvio.be)